Mit dem Mietrendite Rechner vergleichen Sie die Bruttomietrendite, eine vereinfachte Nettomietrendite und den laufenden Cashflow einer vermieteten Immobilie. Geben Sie Kaufpreis, monatliche Nettokaltmiete, Kaufnebenkosten, Leerstandsrisiko und nicht umlagefähige laufende Kosten ein. Ergänzen Sie optional Modernisierungskosten und Darlehensdaten, um die Liquidität nach der Finanzierung zu sehen.
Die Berechnung trennt Objektkennzahlen von der Finanzierung: Die Mietrendite vor Finanzierung sagt etwas über Mieteinnahmen und Objektkosten aus. Der Cashflow nach Zins und anfänglicher Tilgung zeigt eine vereinfachte jährliche Liquiditätswirkung vor Steuern. Das Ergebnis ist ein Vergleichsszenario, keine Anlage-, Steuer- oder Kaufempfehlung.
Mietrendite und Cashflow mit eigenen Zahlen berechnen
Ändern Sie die Beispielwerte. Kaufnebenkosten, Leerstandsquote und laufende Eigentümerkosten bleiben Ihre Annahmen und werden nicht automatisch aus Bundesland oder Objektart abgeleitet.
Ergebnis Ihres Mietobjekt-Szenarios
Beispiel: Die Bruttomietrendite bezieht die Jahreskaltmiete nur auf den Kaufpreis. Kosten, Leerstand und Finanzierung verändern die übrigen Kennzahlen.
Vereinfachtes Rechenmodell vor Steuern. Zins plus anfängliche Tilgung dienen als Liquiditätsannahme für das erste Jahr; der Rechner erstellt keinen vollständigen Tilgungsplan.
Was berechnet der Mietrendite Rechner?
Ein Mietrendite Rechner fasst Einnahmen und ausgewählte Objektkosten in Kennzahlen zusammen. Dieses Modell zeigt zuerst die Bruttomietrendite auf Basis der Jahresnettokaltmiete und des reinen Kaufpreises. Danach berücksichtigt die vereinfachte Nettomietrendite einen Leerstands- beziehungsweise Mietausfallpuffer, laufende nicht umlagefähige Eigentümerkosten, Kaufnebenkosten und eingegebene Anfangsarbeiten. Die Finanzierungsfelder verändern anschließend den Liquiditäts-Cashflow und die vereinfachte Eigenkapitalrendite.
Die Eingaben bleiben bewusst sichtbar. Kaufnebenkosten unterscheiden sich je nach Bundesland, Objekt, Vertragsgestaltung und Maklerbeteiligung. Der Rechner ermittelt dafür keinen pauschal verbindlichen Satz, sondern nimmt Ihre eigene Prozentschätzung entgegen. Gleiches gilt für Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand, Sollzins und Tilgung. Dadurch lassen sich verschiedene Angebote mit denselben Annahmen vergleichen.
Brutto- und Nettokennzahlen beantworten verschiedene Fragen. Der Bruttowert stellt die Jahreskaltmiete dem Kaufpreis gegenüber und blendet Kosten aus. Der Nettowert hier zieht die eingegebenen Eigentümerkosten und den Leerstandspuffer ab und setzt das Ergebnis ins Verhältnis zur Gesamtinvestition. Keine der beiden Prozentzahlen ist automatisch der tatsächliche Gewinn oder die Rendite nach Steuern.
Bruttomietrendite und Nettomietrendite unterscheiden
Die einfache Formel der Bruttomietrendite lautet: jährliche Nettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, multipliziert mit 100. Bei 1.000 Euro monatlicher Kaltmiete und 250.000 Euro Kaufpreis beträgt die Jahreskaltmiete 12.000 Euro. Daraus entstehen 4,8 Prozent Bruttomietrendite. Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung, Ausfall und Finanzierung stecken nicht in dieser Kennzahl.
Die Nettomietrendite ergänzt weitere Kosten. In diesem Rechner gilt: (Jahreskaltmiete nach dem eingegebenen Leerstandspuffer minus jährliche nicht umlagefähige Kosten) geteilt durch (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten plus Modernisierungskosten), multipliziert mit 100. Diese transparente Arbeitsformel ist eine vereinfachte Kennzahl vor Finanzierung und Steuern. Sie bildet nur Kosten ab, die Sie im Rechner tatsächlich eingetragen haben.
Unterschiedliche Rechner und Exposés können ihre Nettomietrendite abweichend definieren. Manche verwenden andere Rücklagen, lassen eine Kostenart weg oder beziehen Modernisierungen nicht ein. Prüfen Sie daher vor einem Vergleich immer Zähler, Nenner, Zeitraum und Kostenumfang. Wenn Sie die Abrechnung von umlagefähigen Betriebskosten nachvollziehen möchten, hilft der Nebenkostenabrechnungs-Rechner; umlagefähige Vorauszahlungen sollten nicht einfach als zusätzliche Nettokaltmiete behandelt werden.
Kaufnebenkosten und laufende Eigentümerkosten eingeben
Zum Erwerb einer Immobilie können neben dem vereinbarten Kaufpreis weitere Einmalkosten kommen. Beispiele sind Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine mögliche Vermittlungsprovision. Ihre Summe hängt von den konkreten Umständen ab. Deshalb trägt der Nutzer hier eine Schätzung als Prozentsatz des Kaufpreises ein. Prüfen Sie für eine tatsächliche Kaufentscheidung die Belege und Kostenpositionen des eigenen Vorgangs.
Auch Renovierung oder Modernisierung kann die anfängliche Investition erhöhen. Das zusätzliche Betragsfeld zählt solche Arbeiten zum Nenner der Nettomietrendite und zur Gesamtinvestition für die vereinfachte Eigenkapitalbetrachtung. Es ist nicht dazu gedacht, laufende Reparaturen doppelt zu erfassen. Entscheiden Sie für Ihren Vergleich, welche geplanten Ausgaben Sie als Anfangsinvestition ansetzen.
Die laufenden Kosten werden als nicht umlagefähiger Monatsbetrag eingegeben. Dazu können je nach Immobilie Verwaltung, nicht auf Mieter umlegbare Bestandteile des Hausgelds, Instandhaltung und weitere Eigentümeraufwendungen gehören. Betriebskosten, die der Mieter über eine zulässige Abrechnung trägt, sind nicht mit Nettokaltmiete gleichzusetzen. Für Eigentumswohnungen sollten Sie die Kostenaufstellung der Hausverwaltung aufmerksam in umlagefähige und nicht umlagefähige Bestandteile aufteilen.
Leerstand und Mietausfall im Jahreswert berücksichtigen
Eine angebotene Miete fließt nicht zwingend an jedem Tag und in jedem Jahr vollständig. Zwischen zwei Mietverhältnissen kann eine Wohnung leer stehen; Zahlungen können ausfallen oder sich verzögern. Der Prozentwert für Leerstand und Mietausfall ist deshalb ein frei gewählter Szenariopuffer auf die Jahresnettokaltmiete. Das Tool sagt nicht voraus, wie wahrscheinlich ein Ausfall in einer bestimmten Stadt, Straße oder Objektklasse ist.
Der Puffer senkt nur die angesetzte Jahresmiete. Er ist kein Ersatz für eine Standortanalyse, Bonitätsprüfung, Besichtigung oder rechtliche Bewertung eines Mietvertrags. Verwenden Sie für Szenarien mehrere Werte, etwa einen ohne Ausfall und einen vorsichtigeren Ansatz. So erkennen Sie, wie stark ein anderer Vermietungszeitraum die Nettomietrendite und den Cashflow verändern würde.
Ein einzelner Jahreswert sagt außerdem nichts darüber aus, wann Einnahmen und Ausgaben tatsächlich anfallen. Größere Arbeiten, ein Mieterwechsel oder eine verspätete Zahlung können die Liquidität kurzfristig stärker belasten als der Durchschnitt nahelegt. Planen Sie Rücklagen für unregelmäßige Ausgaben separat und übernehmen Sie diese nicht unbesehen aus dem Rechnerergebnis.
Beispiel: Brutto, Netto und Finanzierung getrennt lesen
Das voreingestellte Beispiel verwendet 250.000 Euro Kaufpreis, 1.000 Euro monatliche Nettokaltmiete, 10 Prozent Kaufnebenkosten, 10.000 Euro Anfangsarbeiten und 200 Euro monatliche nicht umlagefähige Kosten. Bei 2 Prozent Leerstandsannahme bleiben 11.760 Euro Jahreskaltmiete nach Puffer. Nach 2.400 Euro laufenden Eigentümerkosten verbleiben 9.360 Euro vor Finanzierung.
Die Bruttomietrendite beträgt 12.000 geteilt durch 250.000, also 4,8 Prozent. Die Gesamtinvestition in diesem Modell ist 285.000 Euro. Die Nettomietrendite vor Finanzierung beträgt 9.360 geteilt durch 285.000, also rund 3,28 Prozent. Das Beispiel zeigt, warum die Nettokennzahl niedriger ausfallen kann, wenn Kaufnebenkosten, Leerstand und Eigentümerkosten berücksichtigt werden.
Mit einem Darlehen von 200.000 Euro, einem Sollzins von 3,5 Prozent und 2 Prozent anfänglicher Tilgung setzt das Modell für das erste Jahr vereinfacht 11.000 Euro Kapitaldienst an. Der jährliche Cashflow nach dieser Finanzierung wäre im Beispiel minus 1.640 Euro, also durchschnittlich etwa minus 136,67 Euro pro Monat. Das bedeutet nicht, dass Tilgung wirtschaftlich verloren ist: Sie senkt die Darlehensschuld, belastet aber zunächst die verfügbare Liquidität.
Cashflow, Kapitaldienst und Eigenkapitalrendite
Der Cashflow vor Finanzierung ist in diesem Modell die Jahreskaltmiete nach dem Leerstandspuffer abzüglich der eingegebenen laufenden nicht umlagefähigen Eigentümerkosten. Der vereinfachte Kapitaldienst im ersten Jahr ist Darlehensbetrag mal Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung. Für den Cashflow nach Finanzierung zieht der Rechner diesen Kapitaldienst vom Überschuss vor Finanzierung ab.
Diese jährliche Kapitaldienstrechnung ersetzt keinen Tilgungsplan. Sie bildet keine monatliche Zinsentwicklung, Sondertilgung, Zinsbindung, Anschlussfinanzierung, Gebühren oder wechselnde Raten ab. Die Tilgung ist ein Liquiditätsabfluss, aber kein laufender Objektaufwand in derselben Bedeutung wie Instandhaltung. Deshalb zeigt die Nettomietrendite vor Finanzierung eine Objektkennzahl, während der Cashflow nach Finanzierung eine Liquiditätskennzahl ist.
Die Eigenkapitalrendite teilt den vereinfachten Cashflow nach Finanzierung durch die Differenz aus Gesamtinvestition und Darlehen. Sie ist keine vollständige Gesamtrendite: Tilgungsaufbau, Wertänderung, Steuer, Verkauf, Kaufnebenkosten auf Darlehen und spätere Investitionen werden nicht vollständig modelliert. Wenn das Darlehen die angesetzte Gesamtinvestition übersteigt oder kein eigenes Kapital übrig bleibt, zeigt der Rechner eine Warnung beziehungsweise keine berechenbare Eigenkapitalrendite an.
Der Break-even-Wert für die monatliche Nettokaltmiete beantwortet eine enge Frage: Welche Miete wäre im Jahresmodell rechnerisch nötig, damit nach dem Leerstandspuffer die eingetragenen laufenden Kosten und der vereinfachte Kapitaldienst gedeckt werden? Nicht enthalten sind Steuern, zusätzliche Reparaturen, Mietausfall oberhalb der Annahme, Kaufnebenkosten als laufende Zahlung oder der Wert der eigenen Arbeitszeit.
Kaufpreisfaktor als ergänzende Kennzahl
Der Kaufpreisfaktor ist Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Bei 250.000 Euro Kaufpreis und 12.000 Euro Jahreskaltmiete ergibt sich ein Faktor von rund 20,8 Jahresmieten. Eine Umkehrrechnung liefert die Bruttomietrendite als Prozentwert, sofern dieselbe Miete und derselbe Kaufpreis verwendet werden. Der Faktor berücksichtigt keine Nebenkosten und keinen laufenden Aufwand.
Ein Faktor ist daher kein Urteil darüber, ob ein Angebot günstig oder teuer ist. Objektzustand, Lage, Mietvertrag, Instandhaltungsbedarf, Zins, Finanzierung, Nutzungsdauer und Risiko spielen ebenfalls eine Rolle. Vergleichen Sie ähnliche Objekte mit konsistenten Annahmen und ergänzen Sie die Rechenwerte durch Prüfung der Unterlagen. Es gibt keinen allgemeingültigen Renditeschwellenwert, der für jede Immobilie und jede Person passt.
Grenzen des Mietrendite-Rechners
Der Rechner liefert keine Steuerberechnung. Einkommensteuer, Abschreibung, steuerliche Behandlung einzelner Arbeiten, persönliche Verlustverrechnung und mögliche Änderungen der Rechtslage sind nicht berücksichtigt. Auch Maklerverträge, mietrechtliche Fragen, Förderungen oder die Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude werden nicht geprüft. Klären Sie solche Punkte anhand Ihrer Situation mit qualifizierten Fachleuten.
Das Modell prognostiziert keine Mietsteigerung und keine Wertentwicklung. Es berechnet auch keine Rendite bei späterem Verkauf, keine Inflation, keine Finanzierungskosten außerhalb der vereinfachten Anfangsrate und keine umfassende Investitionsrechnung über mehrere Jahre. Ändern sich Zinsen, Instandhaltungsaufwand oder Vermietbarkeit, ändern sich die tatsächlichen Ergebnisse.
Für einen belastbaren Vergleich sollten die Eingaben zum Objekt und Zeitraum passen. Verwenden Sie die tatsächliche Nettokaltmiete, unterscheiden Sie umlegbare Betriebskosten von Eigentümerkosten und prüfen Sie, ob Kaufnebenkosten und Anfangsarbeiten vollständig erfasst sind. Vergleichen Sie anschließend Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Kapitaldienst und Liquidität separat, statt eine einzelne Prozentzahl als vollständige Antwort zu verwenden.
Häufige Fragen zum Mietrendite Rechner
Wie berechnet man die Bruttomietrendite?
Teilen Sie die jährliche Nettokaltmiete durch den Kaufpreis und multiplizieren Sie mit 100. Bei 1.000 Euro Monatskaltmiete und 250.000 Euro Kaufpreis ergibt sich 12.000 geteilt durch 250.000 mal 100, also 4,8 Prozent. Die Kennzahl berücksichtigt keine Kaufnebenkosten oder laufenden Aufwendungen.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht in diesem Modell den eingegebenen Leerstandspuffer und nicht umlagefähige Kosten ab und berücksichtigt Kaufnebenkosten sowie Anfangsarbeiten im Investitionsbetrag. Prüfen Sie stets die genaue Formel eines Vergleichswerts.
Welche Kaufnebenkosten soll ich eingeben?
Tragen Sie die eigene Summe als Prozentsatz des Kaufpreises ein. Je nach Kauf können Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und eine Vermittlungsprovision anfallen. Der Rechner gibt keine regionale Gebührenquote vor und ersetzt keine Abrechnung oder Beratung zum konkreten Kauf.
Welche Kosten sind nicht umlagefähig?
Das hängt von der Kostenart und dem jeweiligen Mietverhältnis ab. Für diesen Rechner gehören in das Monatsfeld nur Eigentümerkosten, die Sie selbst tragen möchten, etwa bestimmte Verwaltungs-, Instandhaltungs- oder Hausgeldanteile. Prüfen Sie Abrechnung und Unterlagen, damit umlagefähige Betriebskosten weder doppelt gezählt noch fälschlich zur Kaltmiete addiert werden.
Was bedeutet ein negativer Cashflow?
Ein negativer Wert bedeutet, dass die eingegebene Miete nach Leerstandspuffer und laufenden Kosten den vereinfachten Kapitaldienst im betrachteten ersten Jahr nicht deckt. Der Wert ist vor Steuern und basiert auf Ihren Annahmen. Ein Vergleich mehrerer Finanzierungs- und Kostenvarianten kann die Ursache sichtbar machen.
Ist Tilgung ein Kostenfaktor bei der Nettomietrendite?
Nein. In diesem Rechner fließt die anfängliche Tilgung in den Liquiditäts-Cashflow nach Finanzierung ein, nicht in die Nettomietrendite vor Finanzierung. Tilgung reduziert die Darlehensschuld, verlangt aber verfügbare monatliche Liquidität. Zins und Tilgung sollten daher nicht mit laufenden Objektkosten verwechselt werden.
Ist die Eigenkapitalrendite der tatsächliche Ertrag?
Nein. Sie ist hier eine vereinfachte Quote aus Cashflow nach Finanzierung und angesetztem Eigenkapital. Sie lässt unter anderem Tilgungsaufbau, Steuern, Wertentwicklung, Verkauf, spätere Sonderausgaben und die genaue Darlehensstruktur außer Betracht. Sie eignet sich nur als grobe Szenario-Kennzahl.
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine pauschal gute Prozentzahl gibt es nicht. Risiko, Zustand, Lage, Kosten, Finanzierung, Mietvertrag und persönliche Ziele unterscheiden sich. Aussagekräftiger wird der Vergleich, wenn Sie Kaufnebenkosten, realistische laufende Kosten, Leerstand und Kapitaldienst berücksichtigen und ähnliche Objekte mit derselben Methode berechnen.
Fazit: Mietrendite mit vollständigen Annahmen vergleichen
Der Mietrendite Rechner macht sichtbar, wie Jahreskaltmiete, Erwerbskosten, Leerstand, Eigentümerkosten und Finanzierung unterschiedliche Kennzahlen beeinflussen. Prüfen Sie die Bruttomietrendite, Nettomietrendite und den Cashflow getrennt und passen Sie alle Werte an Ihr Objekt an. Weitere Rechner rund um Wohnen und laufende Kosten finden Sie auf der RechenAtlas-Startseite; für Mietkautionen können Sie den Mietkautions-Rechner verwenden.