Mit dem AfA-Rechner schätzen Sie die jährliche Abschreibung eines vermieteten Wohngebäudes. Tragen Sie nur den Gebäudeanteil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten ein. Wählen Sie lineare AfA oder – wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind – die degressive Gebäude-AfA von fünf Prozent. Das Ergebnis zeigt eine unverbindliche Modellrechnung für 2026 und weitere Jahre.
AfA-Rechner für vermietete Gebäude
Die Eingaben werden lokal im Browser verarbeitet. Diese vereinfachte Schätzung ersetzt weder die steuerliche Prüfung noch die Aufteilung der Kaufkosten in Grund und Boden sowie Gebäude.
Ergebnis der AfA-Schätzung
- Angesetzter AfA-Satz
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- Jahresbetrag im ersten vollen Jahr
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- AfA im ersten Kalenderjahr
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- Summe der Abschreibung im Prognosezeitraum
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- Restwert am Ende der Prognose
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Die Schätzung zeigt Abschreibungsbeträge. Sie berechnet keine Steuerersparnis und prüft keine individuelle Berechtigung.
| Kalenderjahr | AfA in diesem Jahr | Restwert zum Jahresende |
|---|---|---|
| Geben Sie Ihre Annahmen ein und berechnen Sie die Abschreibung. | ||
Was bedeutet AfA bei einer Immobilie?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Bei einem Gebäude, das zur Erzielung steuerpflichtiger Einkünfte genutzt wird, können Anschaffungs- oder Herstellungskosten grundsätzlich über die Nutzungszeit verteilt werden. Die AfA mindert dann den steuerlichen Gewinn. Sie ist keine Auszahlung und auch kein fester Rabatt auf den Kaufpreis. Der AfA-Rechner zeigt daher den modellierten Jahresbetrag und den verbleibenden Buchwert, nicht eine erwartete Steuererstattung.
Für eine vermietete Wohnung betrifft die Gebäude-AfA normalerweise den abschreibungsfähigen Gebäudeanteil. Der Wert des Grund und Bodens wird nicht abgenutzt und darf nicht in die Gebäude-Bemessungsgrundlage eingehen. Bei einem Kaufpreis für Grundstück und Gebäude müssen beide Teile sachgerecht aufgeteilt werden. Auch bestimmte Anschaffungsnebenkosten können anteilig zum Gebäude gehören. Lassen Sie die Aufteilung anhand des Vertrags, vorhandener Gutachten und der steuerlichen Vorgaben nachvollziehbar begründen.
Der Rechner setzt eine bereits ermittelte Gebäude-AfA-Basis voraus. Er schätzt weder den Grundstückswert noch den Gebäudeanteil aus einem Gesamtpreis. So wird vermieden, dass ein pauschaler Prozentwert als steuerlich verbindliche Aufteilung erscheint. Bei Neubau, Umbau, nachträglichen Herstellungskosten, Erbschaft oder unentgeltlicher Übertragung gelten zusätzliche Regeln, die diese einfache Modellrechnung nicht vollständig abbildet.
Lineare AfA: den jährlichen Betrag berechnen
Bei der linearen AfA wird ein gleichbleibender Anteil der AfA-Bemessungsgrundlage angesetzt, bis das Gebäude vollständig abgeschrieben ist. Für typische Wohngebäude unterscheidet § 7 Absatz 4 EStG nach dem Fertigstellungsjahr. Für vor 1925 fertiggestellte Gebäude beträgt der gesetzliche Regelsatz 2,5 Prozent pro Jahr. Liegt die Fertigstellung zwischen 1925 und 2022, sind es im Standardfall 2 Prozent. Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, gilt grundsätzlich ein Satz von 3 Prozent.
| Fertigstellung | Modellierter linearer Satz | Typische rechnerische Dauer |
|---|---|---|
| Vor 1. Januar 1925 | 2,5 % jährlich | 40 Jahre |
| 1. Januar 1925 bis 31. Dezember 2022 | 2 % jährlich | 50 Jahre |
| Ab 1. Januar 2023 | 3 % jährlich | rund 33⅓ Jahre |
Die Regelsätze sind keine Aussage über den tatsächlichen Zustand eines konkreten Hauses. Unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer relevant sein; sie muss jedoch belastbar nachgewiesen werden. Ein bloßer Wunsch nach höherer Abschreibung genügt nicht. Umgekehrt gelten für bestimmte Gebäude im Betriebsvermögen, gewerbliche Flächen, historische Förderfälle oder Sonderabschreibungen andere Einzelregeln. Der AfA-Rechner konzentriert sich auf den üblichen Fall eines zur Einkünfteerzielung genutzten Wohngebäudes.
Degressive Gebäude-AfA mit 5 Prozent
Für bestimmte neue Wohngebäude kann statt der linearen Berechnung die degressive AfA mit einem unveränderlichen Satz von 5 Prozent vom jeweiligen Restwert genutzt werden. Anders als bei einer gleichbleibenden linearen Jahresabschreibung sinkt der Eurobetrag mit dem Buchwert. Im ersten Jahr wird die AfA zeitanteilig für die vollen Monate ab Beginn des AfA-Zeitraums angesetzt. In den Folgejahren errechnet sich der Satz aus dem verbleibenden Wert, sofern der Steuerpflichtige die zulässige Methode fortführt.
Die Option ist nicht für jedes Mietshaus verfügbar. Das Gebäude muss insbesondere Wohnzwecken dienen und in einem EU- oder EWR-Staat liegen. Für die hier vereinfachte Einordnung müssen Herstellung oder ein qualifizierender Kaufvertrag in den Zeitraum vom 1. Oktober 2023 bis vor den 1. Oktober 2029 fallen. Bei einer Anschaffung muss das Gebäude außerdem bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erworben worden sein. Weitere Regeln zu Beginn der Herstellung, Baubeginnsanzeige, Gebäudeart und Nutzung sind entscheidend. Bestätigen Sie die Voraussetzungen im Formular nur, wenn Sie sie gesondert geprüft haben.
Der Rechner prüft den eingegebenen Monatszeitraum für Baubeginn oder Kaufvertrag und zeigt die degressive Schätzung nur innerhalb des genannten Zeitfensters. Er kann nicht feststellen, ob ein Objekt tatsächlich neu ist, rechtzeitig bezugsfertig wurde oder die rechtlichen Bedingungen im Einzelfall erfüllt. Ein Wechsel von der degressiven zur linearen Methode kann gesetzlich möglich sein; diese weiterführende Wahl zeigt die Prognosetabelle nicht. Vergleichen Sie deshalb die Methode über die erwartete Haltedauer und klären Sie die steuerliche Anwendung.
AfA-Beginn und Monatsanteil im ersten Jahr
Im Kalenderjahr der Anschaffung oder Herstellung wird die lineare AfA grundsätzlich um ein Zwölftel für jeden vollen Monat gekürzt, der vor dem Anschaffungs- oder Herstellungsmonat liegt. Wird die Wohnung beispielsweise ab Juli zur Vermietung bereitgestellt, setzt das Modell sechs Monate an. Ab dem folgenden Kalenderjahr wird der volle Jahresbetrag verwendet. Das genaue Datum, der tatsächliche Übergang von Nutzen und Lasten und der Beginn der Einkünfteerzielung können in der steuerlichen Beurteilung eine Rolle spielen.
Der Rechner verwendet daher ein Jahr und einen Monat für den AfA-Beginn. Im ersten Jahr wird die Jahres-AfA mit den verbleibenden vollen Monaten gewichtet. Bei linearer Methode bleibt danach die jährliche Grundhöhe konstant; der letzte Tabellenwert wird jedoch auf den noch vorhandenen Restwert begrenzt. Bei degressiver AfA sinkt der jährliche Betrag, weil jeweils ein Prozentsatz vom fortgeführten Restwert angesetzt wird. Die angezeigte Vorschau ist nur so genau wie die eingegebenen Werte.
Gebäudeanteil, Nebenkosten und AfA-Bemessungsgrundlage
Bei einer Immobilie besteht der Kaufpreis wirtschaftlich aus dem Gebäude und dem unbebauten Grund und Boden. Nur der abnutzbare Gebäudewert ist Gegenstand der hier gezeigten AfA. Eine sachgerechte Kaufpreisaufteilung kann Kaufpreis, Bodenrichtwerte, Gebäudewert und die mit der Anschaffung zusammenhängenden Kosten berücksichtigen. Die Aufteilung sollte mit den tatsächlichen Umständen übereinstimmen. Eine Zahl aus einem allgemeinen Online-Rechner ist kein Ersatz für die Belege und die steuerliche Anerkennung.
Makler-, Notar-, Grundbuch- und Grunderwerbsteuerkosten werden nicht pauschal vollständig dem Gebäude zugeordnet. Soweit solche Kosten Anschaffungsnebenkosten darstellen, können sie im Verhältnis zwischen Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt werden. Erhaltungsaufwendungen sind wiederum nicht automatisch AfA-Kosten: Je nach Art und Zeitpunkt können sie sofort abziehbarer Aufwand, anschaffungsnahe Herstellungskosten oder nachträgliche Herstellungskosten sein. Die Einordnung kann den Beginn und die Höhe der Abschreibung verändern.
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung beziehen sich die Rechenwerte nur auf den zur Wohnung gehörenden Gebäudeteil. Gemeinschaftseigentum, Stellplätze, Einbauten und separat angeschaffte Wirtschaftsgüter können eine eigene Beurteilung brauchen. Bei gemischter Nutzung kann nur der einkünftebezogene Anteil relevant sein. Tragen Sie für eine erste Schätzung den bereits begründeten Gebäudewert ein und dokumentieren Sie, wie Sie zu dieser Bemessungsgrundlage gekommen sind.
AfA-Betrag und Buchwert richtig verstehen
Die Ergebnistabelle zeigt für jedes Jahr den AfA-Betrag und den rechnerischen Restwert nach der Abschreibung. Bei linearer Methode wird der Jahresbetrag aus der AfA-Basis und dem Regelsatz gebildet. Bei der degressiven Methode wird der Prozentsatz auf den jeweiligen Restwert angewendet. Dadurch fällt der anfängliche Jahresbetrag höher aus als bei vielen linearen Fällen, während er mit den Jahren sinkt. Die Gesamtabschreibung über zehn Jahre ist nicht dasselbe wie die Steuerersparnis in diesen Jahren.
Die tatsächliche steuerliche Wirkung hängt unter anderem vom zu versteuernden Einkommen, persönlichen Steuersatz, Finanzierungsaufwand, weiteren Werbungskosten, Verlustverrechnung und der Nutzungsart ab. Wenn die Einkünfte negativ werden, gelten zusätzliche steuerliche Regeln. Der AfA-Rechner schätzt ausschließlich die Abschreibungsbeträge und berechnet keine Einkommensteuer. Verwenden Sie den Restwert außerdem nicht als Marktwert: Buchwert und aktueller Immobilienwert beschreiben unterschiedliche Größen.
Ein Beispiel: Beträgt die anerkannte AfA-Basis des Gebäudes 250.000 Euro und gilt der lineare Satz von 2 Prozent, ergibt sich vor einer Monatskürzung eine volle Jahres-AfA von 5.000 Euro. Beginnt die Abschreibung im Juli, zeigt das Modell für das erste Jahr sechs Zwölftel beziehungsweise 2.500 Euro. Bei einem zulässigen degressiven Satz von 5 Prozent läge die volle erste Jahres-AfA auf derselben Basis bei 12.500 Euro; danach wird der reduzierte Restwert zur neuen Grundlage. Der Unterschied ist eine zeitliche Verteilung, keine zusätzliche Auszahlung.
Sonderabschreibungen und Grenzen der Modellrechnung
Für bestimmte Mietwohnungsneubauten können zusätzlich Sonderabschreibungen nach § 7b EStG möglich sein. Dafür gelten unter anderem Anforderungen an den Bauantrag oder die Bauanzeige, den energetischen Standard, die nachhaltige Qualität, die Baukostenobergrenze, den Zeitraum der entgeltlichen Vermietung und die maximale Bemessungsgrundlage je Quadratmeter. Die Voraussetzungen unterscheiden sich nach Förderzeitraum und Objekt. Diese Sonderabschreibung ist im AfA-Rechner nicht enthalten, damit die Standardprognose nicht als automatischer Anspruch erscheint.
Auch eine selbst bewohnte Eigentumswohnung ist nicht automatisch wie eine vermietete Wohnung abschreibbar. AfA setzt im Standardfall die Nutzung zur Erzielung steuerpflichtiger Einkünfte voraus. Denkmalgeschützte Gebäude, Sanierungsgebiete, steuerbegünstigte Sonderfälle, Betriebsvermögen, unentgeltliche Übertragungen, Erbbaurecht und Gebäude außerhalb der EU oder des EWR können besondere Regeln auslösen. Prüfen Sie die konkrete Situation, bevor Sie Werte in eine Steuererklärung übernehmen.
Häufige Fragen zum AfA-Rechner
Wie hoch ist die Gebäude-AfA 2026?
Im typischen linearen Wohngebäude-Fall hängt der Satz vom Fertigstellungsjahr ab: 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor 1925, 2 Prozent bei Fertigstellung von 1925 bis 2022 und 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023. Die Bemessungsgrundlage enthält nur den abschreibungsfähigen Gebäudeanteil.
Kann ich den Grundstückspreis mit abschreiben?
Nein. Grund und Boden wird nicht planmäßig abgenutzt und gehört deshalb grundsätzlich nicht zur Gebäude-AfA-Basis. Der Kaufpreis und passende Anschaffungsnebenkosten müssen nachvollziehbar zwischen Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt werden.
Wann darf ich 5 Prozent degressive AfA nutzen?
Die degressive Gebäude-AfA ist für bestimmte neue Wohngebäude möglich, wenn zusätzliche Voraussetzungen zu Standort, Nutzung, Herstellung oder rechtzeitigem Erwerb sowie zum maßgeblichen Zeitraum eingehalten werden. Der Rechner verlangt eine Bestätigung und prüft nur den eingegebenen Zeitkorridor; er stellt keine Förder- oder Anspruchsprüfung dar.
Ist der volle Jahresbetrag im Anschaffungsjahr fällig?
Nein. Im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr wird die AfA regelmäßig um volle Monate vor dem maßgeblichen Monat gekürzt. Der AfA-Rechner berücksichtigt diesen Monatsanteil anhand des eingegebenen Startmonats.
Zeigt die AfA meine Steuerersparnis?
Nein. Das Ergebnis ist ein geschätzter Abschreibungsbetrag. Eine mögliche Steuerwirkung hängt von Einkommen, weiteren Werbungskosten, Finanzierung, Verrechnung und persönlichen Umständen ab und wird hier nicht berechnet.
Ist die AfA für selbst genutztes Wohneigentum ansetzbar?
Eine privat selbst genutzte Wohnung ist im üblichen Fall nicht wie eine vermietete Immobilie abschreibbar. Für besondere berufliche oder gesetzliche Förderfälle können Sonderregeln gelten, die individuell zu prüfen sind.
Wenn Sie die laufenden Erträge eines Mietobjekts zusätzlich einordnen möchten, können Sie den Mietrendite-Rechner verwenden. Für eine grobe Planung von Bau- und Nebenkosten gibt es außerdem den Baukosten-Rechner. Beide Tools beantworten eine andere Frage als die Gebäude-AfA.
Hinweis: Der AfA-Rechner bietet eine unverbindliche Modellrechnung zur linearen oder ausgewählten degressiven Gebäudeabschreibung. Er ersetzt keine steuerliche Beratung, keine Prüfung der Gebäudeanteile und keine verbindliche Beurteilung durch das Finanzamt.